目次
はじめに
第1章 不動産投資のすすめ
なぜ今、「不動産投資」なのか
不動産投資はシンプルな投資法
不動産投資が有利なわけ
◎身近な資産であるから
◎資産ポートフォリオでの一翼を担う
から
◎安定した収入を長期に生み出すから
不動産投資開始の条件は揃った
◎不動産価格
◎金利
◎政策面でのメリット
◎家賃
◎貸し借りの需給バランス
老後を安心に過ごせる不動産投資
投資商品としての性質を知る
人の暮らしと密接に関わる「不動産」
◎自己居住用のための不動産の価格
◎投資対象としての不動産
不動産投資にはいろいろな方法がある　
◎100万円から始められる実物投資
◎証券への投資＜リート＞
30年満期の定期預金
不動産投資5つのメリット
・ 株よりローリスク、貯金よりハイリターン
・ 資産の分散効果を高める
・ インフレに強い
・ レバレッジが効く
・ 節税効果
◎総合課税のメリット
◎キャッシュフローとしてのメリット
始める前に知っておきたい不動産投資の落とし穴
不動産投資のデメリットとは
・ 空室が発生した場合、安定した収入が得られない
・ 保有に費用が掛かる
・ デフレ（物価下落）に弱い、レバレッジが逆に働くことがある
・ 元本保証がない
・ 換金性が低い
誰でも始められる不動産投資
不動産投資でビジネスマンの信用力をカタチにできる！
20代でも始められる投資
女性こそ運用上手！な大家さんに
将来、自宅購入を考える人も

第2章 不動産物件の探し方・選び方
不動産投資の戦略…しっかり儲けるコツ
キャピタルゲインとインカムゲインのバランスを考える
◎収入面での戦略
◎支出面の戦略
◎損切りの度胸を持つ
どんな不動産を選ぶべきなのか
良い物件を見つけやすいタイミング
◎「良い物件」の本当の意味
◎環境分析をしっかりする
◎手に入れることの難易度（実現可能性）に着目する
◎アクションがなければ、せっかくのタイミングも活かせない
本当に儲かる不動産物件のチェックポイント
正しい評価指標を持つ
◎　賃料収入と売買差益
利回りの考え方
× 表面利回り
× 満室稼働利回り
○ 実質利回り
△ 回収期間法
キャッシュフローから考える
◎ 正味現在価値法
資産価値の把握法
家賃収入の査定と活用
◎家賃収入の査定はなぜ必要なのか？
◎プロによる家賃収入の査定から学ぶ
◎収支計画に組み込む際の注意ポイント
不動産物件の探し方
「儲かり方」から探すのが鉄則
◎不動産を選ぶ視点　・利回りか安定か
◎不動産を選ぶ視点　・地域・種類
どのように探したらよいのか
◎Ｗｅｂサイト
◎居住用物件を「投資用物件」にできるか？
仲介会社の選び方・付き合い方
◎不動産仲介会社とは　―不動産に関わるいろいろな会社―
◎取引内容と取り扱う物件の種類による会社選び
◎チェーン店と個店、各々に長所がある
不動産物件の選び方
地域を絞る
◎実際に訪れて用途地域と街並みを比べてみる
◎容積率を確認する
◎その他街並みに影響を与えるものをチェックする
物件の選択ポイント　
◎立地
◎日照、眺望
◎間取り
◎修繕費
◎入居者
居住中と空室どちらを選ぶか
◎「居住中」物件のメリットデメリット
◎「空き室」物件のメリットデメリット
◎投資用物件相場と自己居住（実需）物件相場の歪み
◎「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」の視点
◎居住中物件の確認の仕方
土地の液状化と不動産投資
◎液状化とは
◎液状化の被害と対応
◎液状化しやすい場所を避けるには
◎地名で推測する
オール電化　ＶＳ　オールガス
◎経済性
◎安全性
◎停電、節電とオール電化
不動産登記を確認する
◎表題部
◎権利部（甲区）
◎権利部（乙区）
いい物件が見つかったときの決断のコツ


第3章 不動産物件の買い方
オーナーに負けない交渉の仕方
中古物件で価格の交渉をする
◎不動産の取引の種類によって異なる値交渉の仕組み
◎媒介取引で値交渉する
◎値交渉の手順
不動産購入の諸手続き
売買する前に準備しておく資金
◎資金を確実に準備する
◎住宅ローンを借りる
◎不動産投資ローン
買い付け申込書の提出
重要事項説明書をチェックする
◎重要事項説明書の主な内容
◎重要事項説明書のチェックポイント
不動産取得にかかわる諸費用と税金
仲介手数料の見直し
◎仲介手数料を受け取る先・いろいろなケース
◎「仲介手数料」は高い？安い？
ローン借り入れに関わる諸費用
諸費用のなかで値引き交渉ができるもの
◎値引きの意味と基本的な態度
不動産取得にかかわる税金と節税
◎契約書作成にかかる税金（印紙税）
◎登録免許税
◎不動産取得税


第4章 不動産物件の管理・保有の仕方
不動産賃貸の管理と管理会社
不動産の管理
◎自分で管理するメリット・デメリット
優れた管理会社の探し方
・紹介・口コミ
・物件の周囲を足で探す
・エリア内をインターネットで探す
不動産管理会社選択の判断基準
◎担当者が信頼できる・頼りになるか
◎その会社がその地域の情報をよく知っているか
◎集客力があるか
◎管理のレベルは高いか
◎業者番号や行政指導の有無
◎不動産管理会社が良くないと、どうなるのか
管理会社に委託できること
・ 仲介業務
・ 不動産管理・賃貸管理業務
・ 家賃滞納保証付き・滞納催促付業務
・マ スターリース（一括借上）業務
管理会社の費用相場
入居者を探せ
入居者をどう探すか
・賃貸の仲介会社の選択
・家賃の設定
・物件の見せ方
入居者が見つからないときの対応
賃貸契約の実務
賃貸契約のチェックポイント
礼金・敷金・更新料とは
◎礼金
◎敷金
◎更新料
普通借家契約と定期借家契約
資産価値を守る保有法
価格下落の2つの理由
賃料の下落を防ぐ2つの方法
◎入居者に意味のある差別化をする
効果的なリフォームをする
リフォーム会社の探し方・選び方
・リフォームを行う目的を明確にする
・ 紹介や口コミなど、ヒトを通じて紹介してもらう
・インターネットや書籍の活用
・ひと・ヒト・人
賃貸トラブル解決
貸した後に、気をつけること
入居者の要求にどこまで応じるべきか
◎家賃減額要求
◎修繕義務への対処
家賃滞納への対応
・督促
・法的手段
◎家賃滞納を防ぐ事前の対策
その他よくあるトラブル
◎契約した人以外にまた貸しされたらどうするのか
◎借りた人に、近所から苦情が来る場合はどうしたらいいのか
◎設備（エアコン）などは誰が負担すべきなのか
不動産保有の諸費用・税金・節税ポイント
不動産保有の諸費用とは
◎修繕積立金
◎管理費（不動産管理会社への支払い）とは
◎火災保険について
◎地震保険について
不動産保有にかかわる税金
◎固定資産税
◎都市計画税
誰にでもできる確定申告
◎自分で申告するメリット
◎確定申告のしかた
◎減価償却とは
◎修繕費の取扱いについて
「お尋ね」について
◎お尋ねで聞かれること
◎お尋ねはなぜくるのか？


第5章 不動産物件の売り方
投資不動産を「売る」には
早く、高く、確実に売る
◎「早く」／時間をかけずに売却する（実現可能性を高める）
◎「高く」／できるだけ高額で売る（収益性を高める）
◎確実に売る（売れないリスクを下げる）
不動産売却時にかかる税金
譲渡所得課税
◎所得税、住民税

第6章 私の不動産投資例（内田さんの場合）
なぜ内田さんは不動産投資を選んだのか
不動産投資に興味をもったきっかけ
◎不動産投資が現実的になった理由
◎購入履歴
収支シミュレーション
不動産投資を始めて良かったこと
特別付録　不動産投資の法知識
1　不動産投資と法律
2　民法と借地借家法
3　区分所有法
4　投資利回りに影響を与える法律関係
5　賃貸借契約の終了
おわりに